Il conflitto di interessi dell'amministratore di condominio. Aspetti di diritto comparato
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Un confronto normativo tra la disciplina del conflitto di interessi all'interno del contesto condominiale in Italia e in Florida, suggerisce un cambio di rotta al sistema italiano che, oltre ad accrescere valore e godibilità all'investimento immobiliare, avrebbe l'effetto di diminuire un contenzioso giudiziale condominiale ormai fuori controllo.
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Il caso. Il condomino Tizio ed altri condomini si astenevano dal partecipare alla votazione nell'assemblea condominiale poiché l'oggetto della delibera li vedeva in conflitto di interessi.
Così facendo, la delibera veniva approvata con una maggioranza inferiore al 50% dei millesimi del condominio.
Caio ed altri condomini impugnavano la delibera così approvata allegando l'assenza del quorum per l'approvazione della stessa.
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La soluzione in Italia. La questione ha raggiunto, dopo il passaggio per tutti i gradi di giudizio italiani, la Suprema Corte di Cassazione, la quale nella sua sent. 19131/15 del 28 settembre 2015 ha vagliato la questione di legittimità con riferimento alla validità della delibera e, di conseguenza, alla disciplina del conflitto d'interessi.
I ricorrenti e la giurisprudenza unanime richiamano l'art. 2373 cod. civ. come normativa applicabile, in assenza di una disciplina specifica da parte degli artt. 1100-1139 cod. civ., che al primo comma recita “La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno”.
Tale disciplina era stata prevista in principio per le società di capitali al fine di escludere la partecipazione al voto dei soci in conflitto.
La norma, seppur estesa per interpretazione all'amministrazione del condominio, dovrà essere interpretata in connessione con il principio specifico alla normativa condominiale della c.d. “doppia maggioranza” previsto a tutela delle minoranze condominiali e che si sostanzia nella necessità del raggiungimento della maggioranza dei condomini partecipanti all'assemblea (maggioranza personale) e dei millesimi da essi espressi (maggioranza reale).
A corollario di tale ragionamento, la Suprema Corte chiarisce che tali quorum“non possono mutarsi in meno, e gli stessi quorum non possono modificarsi in misura minore neppure per contratto”.
Il combinato disposto del principio della doppia maggioranza e del conflitto di interessi porta, per stessa ammissione della Cassazione, ad un ampio ricorso all'autorità giudiziaria, chiamata da un lato discute della validità delle delibere condominiali e dall'altro a sopperire alle mancate decisioni dei condomini ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, cod. civ. (esensibile al condominio ai sensi dell'art. 1139 cod. civ.), che recita “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
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La soluzione in Florida. Se lo stesso caso fosse stato risolto secondo le leggi dello stato americano della Florida, la soluzione sarebbe stata diversa e certamente non ci si sarebbe trovati di fronte allo stallo che impone ai condomini, in assenza di una delibera di qualunque segno, di ricorrere all'autorità giudiziaria exart. 1105, quarto comma, cod. civ..
Una premessa essenziale è necessaria per capire quali sono le funzioni del condominio in Florida, che sono definite in via generale dal Condominium Act (Chapter 718 Fla. Stat.) e nello specifico dalla Declaration of Condominium, atto con cui il costruttore crea il condominio, dagli Articles of Incorporation (in quanto il condominio è costituito in forma societaria) e/o dal Bylaws, equivalente al nostro statuto.
Compito principale dell'associazione condominiale è gestire e manutenere la proprietà condominiale, oltre che l'attuazione di quanto stabilito negli atti condominiali, ed ha finanche il diritto ad accedere alla proprietà dei condomini, durante orari ragionevoli, al fine di effettuare le riparazioni o prevenire danni al condominio o ai singoli appartamenti.
Inoltre per acquistare, impegnare, od alienare immobili, l'associazione condominiale avrà necessità soltanto del 75% dei millesimi del condominio.
L'associazione generalmente agisce attraverso un board of directorscon almeno tre membri e, per esso, una società che fornisce servizi di manutenzione e gestione condominiale, che generalmente includono almeno piscina, sicurezza privata, raccolta dei rifiuti, palestra. Se la società manca di fornire i servizi per cui è stata assunta, essa dovrà pagare la compagnia che li fornirà in sua vece.
Fatta questa premessa introduttiva, un caso di conflitto di interessi come quello in esame non sarebbe sorto, con notevole risparmio di spese di giustizia. Infatti, fermo restando chel'associazione condominiale deve agire secondo criteri di correttezza e ragionevolezza, non esiste l'ipotesi di un conflitto di interessi tra il condomino ed il condominio, sul presupposto che ogni condomino rappresenta il proprio interesse.Nel caso in cui vi sia conflitto di interessi tra il condominio ed uno dei membri del suo board collegati alla società con cui il condominio vuole contrarre, il conflitto viene risolto:
1. Informando il board ed i membri del conflitto di interessi;
2. Con un voto favorevole di almeno due terzi dei membri del board non in conflitto; e
3. Salvo voto contrario alla successiva riunione dell'assemblea condominiale.
Conclusione. Il sistema adottato in Florida previene conflitti all'interno della realtà condominiale e permette così di concentrare risorse nella fornitura di ulteriori servizi al condomino quali piscina e palestra, i quali accrescono il valore dell'investimento immobiliare e la sua godibilità.
La chiarezza sulla disciplina del conflitto di interessi, che a fianco della tutela del condomino assicuri l'efficacia delle deliberazioni adottate, dovrebbe essere adottata anche dal Legislatore italiano in un'ottica di efficienza del sistema di gestione del patrimonio immobiliare, oltre che deflattiva del contenzioso giudiziale.
Fonte: www.condominioweb.com