Nomina di una società come amministratore di condominio
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Quali sono gli aspetti che non possono non essere tenuti in considerazione quando si sceglie di nominare una società – di persone o di capitali – quale amministratore di un condominio?
Partiamo, come si suole dire, dalla base: nessun dubbio sul fatto che una società possa essere nominata amministratore condominiale.
Al riguardo ha dissolto ogni dubbio l'art. 71-bis disp. att. c.c. a mente del quale possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice.
Le società cui fa riferimento la norma sono le società di persone e le società di capitali.
Ricordiamo che attualmente il codice civile disciplina le seguenti tipologie di società:
a) società semplice:
b) società in nome collettivo;
c) società in accomandita semplice;
d) società a responsabilità limitata;
e) società per azioni;
f) società cooperative.
In relazione alla soggettività giuridica ed alla responsabilità patrimoniale, si è soliti distinguere tra:
a) società di persone;
b) società di capitali.
Da non perdere. Cosa fare nel caso di pareggio per la nomina, conferma e revoca dell'amministratore.
Le prime sono quelle società che non sono dotate di una propria personalità giuridica nonché di autonomia patrimoniale: i soci che vi partecipano rispondo solidamente ed illimitatamente con il proprio patrimonio dei debiti della società (tranne i soci accomandanti che rispondono solamente per la quota di riferimento).
Le società di capitali, invece, hanno una propria personalità giuridica. Nell'ambito dell'ordinamento, quindi, esse rappresentano un vero e proprio soggetto: come se si trattasse di una persona fisica, la persona giuridica ha propri diritti e obblighi e delle responsabilità di questa i soci rispondono solamente in relazione al capitale versato.
Se una società assume l'incarico di amministratore condominiale è necessario che qualcuno al suo interno possieda i requisiti di legge previsti per lo svolgimento dell'attività?
La risposta è positiva. Al riguardo il medesimo art. 71-bis disp. att. c.c., sempre al terzo comma, specifica che “i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi”.
=> L'avviso di convocazione sottoscritto dal socio è valido?
L'uso della congiunzione «e», apposto di quella «o», lascia intendere che i requisiti debbano concorrere su tutte le persone che a vario titolo partecipano alla società. Fanno eccezione i dipendenti rispetto ai quali solamente gli incaricati a svolgere la funzioni di amministratore devono avere il possesso dei requisiti.
Una situazione differente, ad esempio, dalle società che svolgono attività di mediazione immobiliare, rispetto alle quali il possesso dei requisiti di legge (l. n. 39/1989) non è richiesto necessariamente a tutti i soci, quanto piuttosto ai legali rappresentanti della compagine.
Quanto alla nomina, è fondamentale che il verbale indichi chiaramente il nome della società che si sceglie di nominare e non solo quello del legale rappresentante.
In buona sostanza, la formula corretta per indicare la nomina ad amministratore condominiale è la seguente: «l'assemblea, con il voto favorevole di (indicazione di nominativi e relativi millesimi con riepilogo) e contrario di (indicazione di nominativi e relativi millesimi con riepilogo) essendo raggiunta la maggioranza prescritta dalla legge nomina amministratore pro-tempore del condominio Alfa per l'anno di gestione (indicare anno di riferimento), la società Gamma (indicare ragione sociale) in persona del legale rappresentante p.t. che possiede i requisiti di legge per lo svolgimento dell'incarico (eventuale: come da documentazione richiesta e che si allega al presente verbale)».
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Fonte: www.condominioweb.com