Obbligo dell'amministratore ad esibire il contratto di appalto
I condomini hanno diritto a prendere visione anche dei contratti di appalto
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L'amministratore condominiale è tenuto ad esibire ai condòmini che gliene facciamo richiesta il contratto di appalto stipulato per la esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio?
Entro quanto tempo è tenuto eventualmente a produrre la copia richiesta?
È obbligatoria la forma scritta per il contratto di appalto?
Per rispondere alle domanda che abbiamo posto non possiamo non dare soluzione a quest'ultimo quesito.
L'appalto, dice l'art. 1655 c.c., è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
Nessun riferimento, in questa norma, ovvero in altre contenute nel codice civile alla necessità che questo genere di rapporto giuridico necessiti della consacrazione in forma scritta, né - per dirla in termini tecnici - ad substantiam (ossia quale requisito formale imprescindibile, com'è per gli atti di vendita degli immobili), né ad probationem (es. per la transazione).
È vero, nel d.lgs. n. 81 del 2008 si fa riferimento al contratto di appalto quasi necessitasse della forma scritta (all'art. 100 si dice che il piano di sicurezza e coordinamento è parte integrante del contratto di appalto), ma la norma è dettata per un ambito più ampio, quale ad esempio anche quello degli appalti pubblici, rispetto al quale esiste una specifica disciplina formale dell'accordo.
In relazione al settore privato e più nello specifico condominiale, è comunque prassi - nel sentire comune considerata necessaria - la sottoscrizione di un accordo contenente gli elementi essenziali e significativi dell'accordo raggiunto per la realizzazione di un'opera.
La forma scritta dei contratti di appalto in ambito condominiale, quindi, non è obbligatoria, sebbene sia prassi la sua utilizzazione.
Quali documenti condominiali, l'amministratore è tenuto a fornire ai condòmini?
Le norme che riguardano gli obblighi di messa a disposizione ed esibizione dei documenti condominiali da parte dell'amministratore in favore dei condòmini sono due:
- l'art. 1129, secondo comma, c.c.;
- l'art. 1130-bis, primo comma, c.c.
La prima delle due norme citate riguarda i registri condominiali (di anagrafe, contabilità dei verbali e di nomina e revoca) ed impone la messa a disposizione in determinati giorni che devono essere indicati al momento della nomina nonché ad ogni suo rinnovo.
Quanto agli altri documenti, l'art. 1130-bis c.c. fa specifico riferimento ai documenti chiarendo che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prenderne visione in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Il riferimento ai soli documenti giustificativi delle spese sembrerebbe restringere l'ambito del diritto d'accesso alle sole fatture e ricevute fiscali.
Insomma in relazione ad un contratto di appalto, l'interpretazione rigida della legge potrebbe portare a concludere che in relazione ad esso siano consultabili solamente le fatture dei pagamenti effettuati in favore della ditta.
Contratti d'appalto condominiali consultabili dai condòmini
Sebbene la legge non dica nulla sul diritto a prendere visione dei contratti e più nello specifico del contratto di appalto, ad avviso dello scrivente, non possono sollevarsi dubbi al riguardo.
Tutti i documenti condominiali sono sempre accessibili da ogni condòmino in ragione del fatto che questi sono a loro direttamente riferibili.
Sapere che cosa è stato concordato con un'impresa ed in che modo tale accordo è stato formalizzato nel contratto di appalto può essere utile se non addirittura fondamentale per una corretta partecipazione alle assemblee e più in generale per una completa valutazione dei fatti.
Come per i documenti giustificativi, per ottenere visione e copia del contratto di appalto è necessario fare richiesta all'amministratore non applicandosi a questi documenti quanto previsto in relazione ai registri condominiali.
- La responsabilità dell'amministratore per l'esecuzione dei lavori appaltati alle ditte esecutrici.
- La semplice accettazione di un preventivo non obbliga il committente
Fonte: www.condominioweb.com