Quali sono i compensi extra che l'amministratore di condominio può richiedere?
Quali sono le attività straordinarie per le quali è possibile richiedere un compenso extra?
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Tra le norme più importanti della legge di riforma della disciplina sul condominio si annovera quella che prevede in capo all'amministratore l'obbligo di indicare, in modo analitico, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della stessa nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Tale obbligo, che è disciplinato dal quattordicesimo comma dell'art. 1129 c.c., è stato introdotto dalla Camera dei Deputati, con le modifiche in seconda lettura, per mettere un freno a quegli amministratori, che usano autoliquidarsi compensi non preventivati e non approvati dall'assemblea condominiale.
L'assemblea può o poteva riconoscere all'amministratore un compenso extra per attività extra?
Il suddetto dettato normativo, tuttavia, difetta di chiarezza e soprattutto risulta essere lontano dalla realtà condominiale, laddove attribuisce all'amministratore l'obbligo di specificare i compensi all'atto dell'accettazione della nomina o del rinnovo, giacché è noto che gli stessi compensi vengono specificati nel preventivo di gestione presentato all'assemblea prima dell'accettazione della nomina o del rinnovo dell'incarico. In ogni caso, secondo una tesi interpretativa della norma, bisognerebbe escludere a priori il riconoscimento all'amministratore di qualsiasi compenso straordinario, che non sia stato indicato nel preventivo di gestione approvato dall'assemblea condominiale al momento della nomina o del rinnovo.
Sotto tale profilo è indubbio che il preventivo di gestione presentato dall'amministratore e approvato dall'assemblea condominiale rappresenti un contratto lecito tra le parti, che evita contestazioni, ma è pur vero, però, che nel caso di compensi per attività straordinarie, non sempre tali importi possono essere preventivati a priori e cioè prima della nomina o del rinnovo dell'incarico ad amministrare.
Infatti, asserire che tutti i compensi straordinari debbano essere preventivati all'atto di accettazione della nomina o del rinnovo dell'incarico ad amministrare equivarrebbe a chiedere all'amministratore di prevedere annualmente i costi dettagliati per qualunque evento eccezionale ed imprevedibile, che dovesse comportare l'espletamento di una sua attività extra. Di solito il preventivo dell'amministratore non specifica nel dettaglio tutti i compensi, per tutte le attività straordinarie che si dovessero rendere necessarie durante l'espletamento dell'incarico, ma ciò non significa che l'assemblea condominiale non possa riconoscere allo stesso amministratore compensi non preventivati prima della nomina o del rinnovo del suo incarico.
In modo speculare potrebbe darsi che, in determinati casi, i compensi regolarmente preventivati dall'amministratore potrebbero non essere riconosciuti dall'assemblea condominiale e quindi non approvati in sede di rendiconto, con possibili contestazioni e vertenze giudiziarie.
Per tali ragioni è indiscutibile che i compensi straordinari dell'amministratore debbano essere sempre previsti nelle poste dei bilanci preventivi e/o consuntivi, per poter essere ratificati dall'assemblea condominiale, in quanto soltanto la delibera di approvazione può legittimare la richiesta e/o la riscossione di compensi straordinari. La problematica più rilevante in tema di compensi straordinari dell'amministratore si potrebbe manifestare nel caso dei lavori di notevole entità da eseguirsi sul fabbricato condominiale.
Si pensi, ad esempio, all'ipotesi in cui un importo percentuale sui lavori straordinari specificatamente indicato nell'ambito del preventivo approvato dall'assemblea condominiale venisse successivamente contestato, da parte della stessa assemblea, in sede di approvazione del quadro economico preventivo dei lavori di notevole entità.
In questo caso l'assemblea potrebbe decidere di non approvare l'importo del compenso straordinario ripartito nelle rate del quadro economico dei lavori straordinari e l'amministratore non potrebbe fare altro che dimettersi dall'incarico, per il venir meno del rapporto fiduciario, non potendo comunque esigere dai condòmini il pagamento del compenso straordinario calcolato.
Da ciò se ne deduce che, in generale, nel preventivo dell'amministratore è sufficiente che vengono indicati il compenso per l'attività amministrativa ordinaria, distinguendo gli eventuali importi richiesti per le incombenze fiscali e quelli riferiti all'attività amministrativa per i lavori di manutenzione straordinaria, tipo quelli di notevole entità, con una possibile ulteriore appendice di specifici compensi per altre attività individuate come extra.
L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?
Nella realtà condominiale gli obblighi che il legislatore e soprattutto gli enti locali pongono in capo all'amministratore, anche dopo l'accettazione del mandato o del rinnovo, sono sempre più numerosi e tendono ad ampliarne i doveri "codicistici".
In definitiva, ad oggi, chiedere all'amministratore di preventivare i costi per ogni genere di attività straordinaria, che dovesse andare a svolgere durante il suo mandato, sarebbe come chiedergli di preventivare i costi per la sostituzione del numero esatto di lampadine delle scale, che si fulmineranno durante l'anno. È vero che la gestione condominiale è diventata un'attività complessa, che richiede il possesso di specifici requisiti e soprattutto di determinate capacità in capo all'amministratore, ma la chiaroveggenza, al momento, non sembra rientrare nei suoi doveri. Pertanto, al di là dell'obbligo di attività onirica, che qualcuno intravede nella norma, non è pensabile imputare alla negligenza dell'amministratore il fatto di non aver previsto compensi per le attività amministrative più svariate, che lo stesso amministratore neanche ipotizzava nel momento in cui redigeva il preventivo.
Ma quali sono le attività straordinarie per le quali è possibile richiedere un compenso extra?
Innanzitutto occorre specificare che, in generale, le funzioni minime ordinarie per l'amministratore si concretizzano negli obblighi di eseguire le deliberazioni dell'assemblea condominiale e di curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché negli obblighi di disciplinare l'uso delle cose comuni e di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti ed infine nell'obbligo di rendere il conto della gestione.
Tutto ciò che non rientra in tali compiti potrebbe essere considerato straordinario, anche se non è semplice distinguere, con precisione, quali attività dovrebbero essere escluse dal novero dei suddetti compiti amministrativi, sebbene competa sempre e comunque all'assemblea decidere nel merito, preferibilmente al momento del conferimento dell'incarico. In proposito è bene precisare che nell'alveo dei compensi straordinari non debbono rientrare esclusivamente quelli per i lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi sul fabbricato, ma possono rientrare anche quelli legati ad altre attività altrettanto onerose e importanti nonché inaspettate. Per esempio, l'amministratore potrebbe chiedere un compenso per gli adempimenti connessi al servizio condominiale di raccolta differenziata dei rifiuti, oggetto di repentine modifiche da parte del Comune, o relativi alla richiesta di pagamento di fatture pregresse, per canoni idrici condominiali ultra quinquennali, che disconoscono finanche i condòmini e che necessitano di un'attività di verifica delle notifiche intervenute e dei consumi registrati, per mancanza di documentazione agli atti del condominio.
E che dire, poi, degli adempimenti di verifica che l'amministratore dovesse essere chiamato a svolgere, all'improvviso, presso gli uffici competenti, a seguito delle lamentele dei condòmini, per immissioni rumorose o molestie olfattive, oppure perché vengono svolte attività pericolose in un immobile adibito da un condomino a sede di attività produttiva.
Per non parlare dei casi, sempre più frequenti, in cui il condomino di turno ha deciso, in un determinato momento, di affittare il suo appartamento a chi lo utilizza per adibirlo a casa di tolleranza, con le lamentele degli altri condòmini che chiedono all'amministratore di sporgere denunce presso le autorità competenti.
Altrimenti, basti pensare alle attività connesse agli imprevisti legati alle servitù connesse agli edifici limitrofi o anche ai nuovissimi obblighi condominiali stabiliti in tema di antincendio, ovvero al caso in cui si debba collaudare un ascensore, che fino al quel momento viaggiava senza libretto ad insaputa dei condòmini, o ancora al caso in cui venga assunto un portiere e così via.
Quando l'amministratore di condominio «nasconde» il compenso extra
L'elenco sarebbe troppo lungo da stilare e soprattutto sarebbe sempre indeterminato, vista l'impossibilità di tipizzare le attività straordinarie. In conclusione non è pensabile che l'amministratore possa dettagliare nella sua offerta gli importi più minuziosi, per ogni possibile e importante attività imprevista, che potrebbe essere chiamato a svolgere in vigenza di mandato.
Diversamente l'amministratore più che di un preventivo di gestione dovrebbe preoccuparsi di redigere, con l'aiuto di un avvocato condominialista, un precontratto modulare, con tanto di mansionario ed elenco prezzi al dettaglio, da sottoporre all'approvazione dell'assemblea condominiale, per evitare di non vedersi riconosciuti i compensi.
Ma ciò equivarrebbe a svilire il mandato fiduciario che lega i condòmini all'amministratore di condominio.
Avv. Michele Orefice
www.oreficestudio.it
Fonte: www.condominioweb.com