Opponibilità delle clausole del regolamento di condominio: il caso del bed & breakfast
Le clausole regolamentari che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini
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La nascita di Bed & Breakfast in condominio costituisce, ormai, una realtà sempre più diffusa. Soprattutto nelle città turistiche o nelle grandi città. Lo sviluppo di tali realtà è ormai supportato dai principi giurisprudenziali che ne hanno consentito il proliferare sempre più diffuso.
Anche l'ultimo ostacolo del regolamento condominiale sembra superato dal principio ben espresso nella nota sentenza 24707/14 del 20 novembre 2014 con cui la Corte di Cassazione ha chiarito che l'attività di bed and breakfast e affittacamere non costituisce un mutamento delle destinazione d'uso degli immobili utilizzati come "civile abitazione" e, pertanto, i signori condomini non hanno alcun diritto di lamentare la presenza in condominio del B&B.
E ciò anche quando, come riportato dalla citata sentenza della Suprema Corte, le doglianze si fondavano sulle stesse disposizioni del regolamento condominiale ove era fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.
La questione affrontata dai Giudici di Piazza Cavour chiariva che "l'attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari", in linea con quanto stabilito con il regolamento regionale del Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che "l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici (vedi anche Corte Costituzionale, sentenza. n. 369/2008)".
Il caso in questione è quello che si verifica allorquando, all'interno di uno stabile condominiale, il proprietario dell'unità abitativa (o anche il conduttore) intendano esercitare l'attività di Bed & Breakfast senza una organizzazione imprenditoriale ed, al contempo (come spesso accade), vi sia un regolamento di condominio (di natura contrattuale) che preveda che per tutti i locali condominiali sia vietata la destinazione ad alberghi, pensioni, e comunque di farne un uso contrario alla "decenza".
Va detto che il regolamento, quando sia di natura contrattuale, può contenere talune limitazioni alle facoltà d'uso delle singole unità immobiliari, purché tali limiti siano ben chiari proprio perché limitativi del diritto di proprietà (Cassazione Civile, sentenza del 18/09/2009, n. 20237).
Il D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79, meglio definito come "Codice del Turismo" definisce i Bed & Breakfast quali "
strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi" (Art. 9, comma VIII, ed art. 12, comma III, D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79).
La giurisprudenza di merito si è già occupata delle problematiche che sorgono nei casi di Bed & Breakfast all'interno dei condomìni nei casi in cui il regolamento condominiale imponga il divieto di destinare le singole unità abitative ad attività alberghiera e/o pensionistica.
Degna di nota è la sentenza n. 18303 del 17/09/2015 del Tribunale di Roma, che ha definito il giudizio ritenendo ammissibile l'attività di Bed & Breakfast in condominio sulla base della sua differenza strutturale rispetto ad alberghi e pensioni, costituendo un servizio extralberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva.
In particolare, il Tribunale di Roma ha aderito alla tesi (già confermata da Corte di Cassazione con la su menzionata sentenza 24707/14 del 20 novembre 2014) che impone che le limitazioni all'uso delle singole proprietà esclusive previste dal regolamento contrattuale debbano risultare in modo non equivoco e non possano essere interpretate in via analogica o estensiva.
Riassumendo, non si ritiene che la l'attività di Bed & Breakfast avviata in condominio sia ex se illegittima. Ciò non toglie che l'esercizio della predetta attività debba rispettare le regole di comune convivenza condominiale e non debba arrecare pregiudizi, concreti e dimostrabili (a titolo esemplificativo : non debba comportare reiterati interventi delle autorità locali per turbative dell'ordine pubblico o comportamenti illeciti degli ospiti del Bed & Breakfast) agli altri condomini e debba, in ogni caso, essere espletata nel rispetto delle norme di sicurezza e degli obblighi amministrativi in capo al titolare dell'attività.
Sempre il Tribunale di Roma, con successiva sentenza del 03/03/2016, n. 4419, ha confermato che solo il regolamento condominiale può inibire l'apertura di un Bed & Breakfast all'interno dello stabile condominiale, e non l'assemblea.
Ed ancora, la Suprema Corte, con la sentenza n. 21024/2016 si è occupata delle clausole del regolamento condominiale che limitino la destinazione delle unità immobiliari e la facoltà dei singoli condòmini di aprire un Bed & Breakfast, enunciando l'importante principio di diritto secondo cui dette clausole, incidendo sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, devono essere ricondotte alla categoria delle servitù atipiche, e pertanto - affinché siano opponibili ai singoli proprietari - devono essere trascritte (Ex artt. 2659, comma I, n. 2, e 2665, cod. civ.), indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
Su questa linea si pone ancora una volta il Tribunale Capitolino con la sentenza in commento n. 12487 del 13/06/2019.
I fatti di causa. Con citazione un Condominio sito in Roma conveniva in giudizio la proprietaria di un immobile facente parte del complesso condominiale, lamentando che la convenuta esercitasse attività di bed & breakfast in violazione dell'art. 10 del regolamento che vietava di destinare a locanda o pensione le proprietà esclusive e, per l'effetto, chiedendo che fosse accertata la violazione del citato art.10 ed ordinata la cessazione dell'attività con conseguente condanna di controparte al pagamento di una somma di danaro ex art. 614 bis cpc.
La convenuta non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia. All'esito del giudizio venivano precisa te le conclusioni, dando atto che nelle more del giudizio veniva richiesti dichiararsi cessata la materia del contendere atteso che nel frattempo alla convenuta era subentrato un custode giudiziario nominato dal giudice dell'esecuzione e che la convenuta aveva cessato l'attività di B&B.
Sul rilievo che, in ordine alle spese di lite, il Giudice deve ricorrere al criterio della soccombenza virtuale e, quindi, rendendosi necessario procedersi ad una verifica di quale delle parti in astratto sarebbe risultata vittoriosa nella lite, la questione assume particolare rilevanza.
Secondo il Giudicante, infatti, la "la domanda, con la quale viene chiesta la cessazione dell'attività di bed & breakfast per essere contraria a disposizione regolamentare, è infondata e non merita accoglimento".
Ciò in quanto, si legge in sentenza, "le clausole regolamentari - quali quella invocata dal Condominio attore - che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive,per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale".
Ed il fatto che dette clausole costituiscano vincoli obbligatori non determina, come detto, la nullità delle stesse trattandosi, appunto, di servitù reciproche.
Dal rilievo che i limiti negoziali alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono essere ricompresi nell'ambito delle servitù segue che, "per poter utilmente opporre dette clausole ai nuovi titolari del bene ove il regolamento stesso non sia richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto (o comunque sia stato espressamente oggetto di approvazione, per iscritto a mente dell'art. 1350 cc attesa la natura del diritto, da parte del soggetto cui è imputata la violazione), non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù".
Infatti, "la trascrizione di un atto di trasferimento della proprietà senza che sia fatta in esso menzione delle servitù contestualmente costituite a favore dell'immobile trasferito non conferisce a questa alcuna pubblicità e non la rende opponibile ai terzi successivi acquirenti del fondo servente tranne nel caso in cui la servitù sia stata portata a loro conoscenza nei rispettivi atti di trasferimento".
Orbene nel caso deciso dal Tribunale di Roma, seppur era risultato provato che la condomina avesse esercitato attività di Bed & Breakfast all'interno dell'immobile si sua proprietà posto all'interno dello stabile condominiale e seppur fosse risultata, la predetta attività, contraria alla norma del regolamento condominiale, tale articolo del regolamento di condominio, limitativo dei diritti dominicali delle proprietà esclusive, non poteva essere opponibile agli acquirenti in assenza di pubblicità trascritta nella nota così come ben indicato dal Tribunale di Roma.
Morale della favola, sebbene sia cessata la materia del contendere tra le parti, il Giudice ha ritenuto virtualmente soccombente proprio il Condominio condannandolo, pertanto, al pagamento delle spese di lite.
Fonte: www.condominioweb.com